耀樺國際皮具城現(xiàn)改名為越和國際皮具城，由越和集團經營管理。
廣州商業(yè)地產項目，鑫耀大廈1-4層裙樓可謂命途多舛。
該項目由廣東耀華房產開發(fā)有限公司（下稱“耀華”）開發(fā)。為將物業(yè)順利出售，耀華與代理商廣州偉國投資集團有限公司（下稱“偉國”）簽訂了包銷合同，偉國要包銷回款3億元；偉國若超額完成銷售，超出3億元的部分無論是資金還是物業(yè)都歸偉國所有。
偉國將物業(yè)包裝命名為萬麗國際皮具城，以高額返租為誘餌，將商鋪以原價2倍多的價格出售。后偉國因非法集資案東窗事發(fā)，資金鏈斷裂，被迫破產。
開發(fā)商耀華經過權衡后，最終出面收拾殘局，處理該項目返租問題，并順勢將偉國未售物業(yè)納入囊中，并改名為耀樺國際皮具城。
然而，更令花高價買商鋪的業(yè)主們想象不到的是，由于耀華內訌，無心管理商鋪，又將余下物業(yè)打包變賣給寶達投資。然而寶達投資也是無心持有，找來新的代理方再謀變現(xiàn)。
新的代理方越和集團卻變本加厲，不僅打出高額返租的噱頭，還聲稱40年總收益將高達36.9倍，并將該項目更名為“越和國際皮具城”。
然而，多次遭變賣的越和國際皮具城能否改變命運仍是一個未知數(shù)。
知情人士稱，由于簽訂高額返租的主體不是開發(fā)商，開發(fā)商在事發(fā)后往往能置身事外。
就這樣的質疑，時代周報記者采訪了耀華辦公室主任袁龍。他說：“這些事情我都不是很清楚。他們（指第三方）有不利的說法就不利吧，公道自在人心。”說完便匆匆掛掉電話。
一轉手賣價高了一倍多
桂花崗皮具商圈，坐落著數(shù)十家皮具城。
2013年1月18日，已經更名為越和皮具城的鑫耀大廈1-4樓裙樓打著“三元里全球皮具之都唯一在售”的旗號招徠買家，并以“高額返租”作為誘惑。
這一幕似曾相識。2010年1月，萬麗國際皮具城在偉國的操縱下就是以“高額返租”作為誘惑吸引小業(yè)主來購買。只不過，偉國卻最終遭遇覆滅。
據(jù)悉，當年，為將商鋪賣出去，耀華地產與偉國簽訂包銷協(xié)議，主要內容為：偉國一次性繳納保證金4000萬元；無論偉國以單價多少出售，偉國要包銷回款3億元。
耀華通過這種手段，順利將鑫耀大廈的商鋪轉手。而偉國卻看中了里面的巨大利潤空間。
因為處于桂花崗皮具商圈，所以偉國將鑫耀大廈的商鋪包銷后，將其命名為萬麗皮具城，成立了廣州萬麗皮具市場有限公司（下稱“萬麗公司”）進行管理。當時出售的商鋪是318間，建筑面積為8000平方米左右，以3億元左右的總價計算，這些商鋪的單價約4萬元/平方米。
偉國為銷售商鋪，經包裝后，承諾5年內享受8%的返租。而當時買家簽兩份合同，一份是商品房買賣合同，公司是耀華地產，一份是租賃合同，公司是萬麗公司。
偉國當初只出售了160余間商鋪，至于原因，時代周報記者采訪中得知這樣一個版本：偉國已向耀華回款了3億元，因為單價很高，所以偉國實際收益甚豐，如果再銷售回籠資金，怕耀華反悔，剩下的商鋪就自己持有。
商鋪業(yè)主張先生對時代周報記者表示，他的商鋪是在2010年1月份買的，商鋪在四樓，但是單價是10多萬元/平方米，當時賣價便宜的也有5萬元/平方米，有些臨街首層鋪面可高達40萬元/平方米。如以這樣算來，偉國一轉手，就賺取了一倍多甚至是數(shù)倍的利潤。據(jù)粗略統(tǒng)計，偉國詐騙的資金接近10億元。
然而好景不長，8月中旬，偉國的董事長楊衛(wèi)國涉嫌非法集資，被廣州市公安局經濟犯罪偵查支隊正式控制人身自由，并查封了銀行賬戶。
偉國式金融傳銷
偉國的前身為廣州博宣文投資有限公司，成立于2004年，原始股東并不是楊衛(wèi)國，而是另三位自然人，注冊資金1000萬元。2006年，楊衛(wèi)國接手全部股權。
從2007年開始，偉國集團在未取得從事金融業(yè)務經營資格的前提下，組成龐大的招商經營團隊，將承租來的物業(yè)，裝修成偉國服裝、精品、鞋都、數(shù)碼等商貿城。通過出租1-15年經營權，一次性投資返租，年回報率可達8%-30%，同時以期滿后一次性返還本金等作為誘餌，在2007年6月-2010年10月，先后誘騙1249人簽訂租賃合同、委托投資經營合同，非法吸存公眾存款3.47億余元，造成918人損失2.62億元。工商資料顯示，偉國的營業(yè)執(zhí)照在2010年12月2日被吊銷。
與常規(guī)的產權鋪返租不同，偉國采取的手法是無產權商鋪返租：將某產權物業(yè)整體租賃下來，一般簽15年以上的合同，再將使用權出售給小投資者，并許以高額返租回報，同時也將部分商鋪以一定的租金出租給經營者。
這樣一來，偉國有兩大資金支出：一是物業(yè)所有方的租金；二是投資者的返租。而其卻從投資人那里一次性拿到了一大筆錢。偉國真正的目的不在于經營旗下的物業(yè)，而是拿著從投資人那里融來的資金去做別的投資。“偉國所做的其實是金融傳銷，利用高額返租回報把投資客的錢圈進來，前面人分后面人的錢，傳到最后無法維持下去，投資者就倒霉了。”知名地產專家韓世同表示。
2009年，偉國向長沙擴張，地處長沙的廣州服飾城招商。然而因資金鏈斷裂，返租未兌現(xiàn)，直接導致廣州服飾城運作基本癱瘓。此事件迅速產生連鎖反應，波及到了在廣州的偉國，也讓包括廣州在內的其他項目的數(shù)千投資者陷入恐慌。
偉國在廣州有三個商貿城項目，分別是偉國商貿城、偉國鞋城和偉國通訊數(shù)碼城，這三個項目就有5000多個商鋪。
2009年8月中旬，一紙《告客戶書》落在投資者的手上，《告客戶書》稱，因偉國經營出現(xiàn)問題，致資金緊張，政府部門已凍結了偉國集團及其股東的所有財產，控制偉國的老板及核心人員的人身自由，并正協(xié)商解決辦法。
9月份，處于保外就醫(yī)期的偉國老板楊衛(wèi)國現(xiàn)身，稱“過往投資了無產權商鋪并非我的問題，主要是商鋪多是村產業(yè)，本身并無產權證” 。
而偉國的余波從無產權物業(yè)殃及有產權物業(yè)，萬麗皮具城業(yè)主同樣沒收到返租，且早已過了租賃合同的約定開業(yè)期，但萬麗公司的老板卻悄然失蹤，租賃合同同樣成為一紙空文。
廣東唯杰律師事務所律師王美舟向時代周報記者分析，高額返租的特點是，簽商品房買賣合同和租賃合同的不是同一家公司。建設部在《商品房買賣管理辦法》中禁止返租銷售，換一個管理公司返租只是一種手段，也是在打擦邊球，規(guī)避法律。但是，這類管理公司卻多是由開發(fā)商成立，當然不排除代理商因為包銷利益巨大而自己成立管理公司。這類公司經營成本很低，出事后，可以注銷，也可另設新的公司來替代，就是所謂的皮包公司。
但是，買家卻最容易陷入高返租的溫柔陷阱。“一是返租租金很高，買主會認為其實際支付金額并不高。二是買家將開發(fā)商和管理公司混為一談，實際上管理公司卻沒經濟實力。”王美舟對時代周報記者表示。
一位不愿具名的知情人士對時代周報記者表示，高返租的另外一個潛規(guī)則是，在商鋪沒賣完之前，承租公司返租是正常履行，但是一旦商鋪賣完了，承租公司有可能停止支付，高返租只是一個為賣鋪而專門制造的幌子而已。由于簽租賃合同的并不是開發(fā)商，開發(fā)商在事發(fā)后往往能置身事外。
耀樺皮具城再被變賣
然而，偉國事件發(fā)生后，耀華卻不得已站了出來。
當初偉國銷售商鋪后給耀華的3億元資金中有2.5億元被耀華的大股東抽走，而耀華的資金賬戶也被凍結，抽走的2.5億元很可能被定性為贓款，余下還沒有來得及銷售的158間物業(yè)也被查封。
不得已之下，一直在觀望的耀華終于站了出來，一方面起訴偉國，撇清與偉國的關系，稱對方只是代理商；同時聲稱其對返租合同不知情，而另一方面卻給偉國老板一筆費用，與其達成協(xié)議，使其不反訴，促其出局。
按照當初的包銷協(xié)議，未售的158間物業(yè)應是歸偉國所有。但耀華為將其解封并據(jù)為己有，卻讓負責大廈住宅管理的物業(yè)公司廣州鑫耀物業(yè)管理有限公司（下稱“鑫耀物業(yè)”）出面，履行業(yè)主與偉國的返租協(xié)議，利益得到保障后，業(yè)主不再提起訴訟。而耀華賬戶和余下物業(yè)也被解封，被抽走的2.5億元資金也可以安全運作。
“當時我們是和萬麗公司簽的租賃合同，但是這公司垮掉以后租賃合同就被耀華收回去了，換成了和鑫耀物業(yè)簽租賃合同。”上述商鋪業(yè)主張先生對時代周報記者表示。
2010年12月29日，耀華給商鋪業(yè)主簽訂了一份承諾函，內容是：“我司未出售的158間商鋪在5年租賃期內，用于承擔簽訂《租賃合同》的擔保，在2015年7月27日前保證不銷售，如果銷售，則保證以銷售回籠資金優(yōu)先一次性支付業(yè)主全部剩余租金。”
此后，耀華將皮具城改名為“耀樺國際皮具城”，重新定位包裝。但是直到2012年3月28日，耀樺皮具城才正式開業(yè)。但此后耀華卻幾乎無作為，放任皮具城的經營。而隨著周邊市場的迅速擴容，耀樺皮具城商家客流量被分流，生意極為慘淡。2012年11、12月，一些商家不得已與耀華皮具城簽訂了退場協(xié)議。
耀華無心經營的背后，與其內部紛爭緊密相關。耀華大股東獨自抽走2.5億元資金，引起了小股東極度不滿，接走剩下一半物業(yè)。不過其卻無意持有，而是尋求買家，后將這些物業(yè)以1億多元一次性賣給一家名為寶達投資的投資商，再次置身事外。但是寶達投資亦無心持有，再次找來了新的代理商出售余下物業(yè)，耀樺皮具城再次被變賣，隨后更名為“越和皮具城”。
越和操作手法如出一轍
耀樺皮具城被變賣后，越和集團以40年總收益近37倍來吸引人購買，其手法和偉國如出一轍。
越和國際皮具城一樓的大廳，被暫時包裝成銷售中心，2、3、4樓已經人去樓空，原有租戶或已退場或暫時退場。該皮具城于去年12月底開賣，計劃在今年4月1日正式開業(yè)。該項目對外聲稱投資組合方是耀華地產和寶達投資，寶達投資的子公司置佳商業(yè)負責商鋪的全程營銷，代理方是越和集團，但是產權卻歸寶達投資所有。
“你不用擔心場子旺不起來，越和都是帶著5000萬元資金進場的，是自負盈虧，所以，他一定會做旺這個場的。”越和皮具城銷售主管何汶諾對時代周報記者表示。
越和國際皮具城平面圖顯示，目前仍是318間商鋪，而現(xiàn)在所出售的商鋪，就是當初偉國未售、后被耀華收走并承諾不賣卻賣給寶達投資的158間商鋪。
而這些商鋪的出售手段仍然類似，即買主與寶達投資簽訂商品房買賣合同，但是卻需和越和簽訂租賃合同，以越和承擔返租。并且所有商鋪須由越和統(tǒng)一經營管理3年，3年內買家可享受返租，分別為4%、6%、8%，3年后買家可自行處理。
該皮具城銷售中心表示，除其中150個商鋪的產權不出售，經營收益由寶達投資和越和集團五五平分外，其余都出售。
而當記者問及當年偉國賣出的商鋪怎么處理時，何汶諾卻對記者如此表示：“我們接手前，這皮具城其實是沒人管理的。偉國是經濟犯罪，實際上他們出售的僅僅是經營權，并且偉國出事后，錢都已經退了�，F(xiàn)在我們賣的商鋪是有40年產權的，產權證買后30天就可以拿到。”
這明顯經不起推敲，越和國際皮具城一半商鋪是由當初160名業(yè)主簽《商品房買賣合同》買下的，直接享有產權，只不過還沒拿到產權證。而商鋪的業(yè)主以及鑫耀大廈的一部分住宅業(yè)主也以耀華地產遲辦房產證為由提起訴訟，早已立案。而據(jù)接該案的律師稱，房產證很快就可以拿到了。
“返還的租金是沒斷，但不知道以后怎樣。有一點是，當初耀華以承諾不出售余下商鋪作為租賃合同的擔保，如果出售就一次性付給我們剩余租金。但現(xiàn)在越和國際皮具城出售的商鋪就是以前余下的，耀華違約了，但是卻沒有一次性付余下租金，現(xiàn)在一直是僵在這里。”商鋪業(yè)主張先生對時代周報記者表示。
目前越和國際皮具城的均價至少在12萬元/平方米以上，且臨街首層的價格更是天價。宣傳單列出的投資金算盤顯示：“商鋪40年可取得租金7867萬元，頂手費約3190萬元，總收益高達11057萬元，40年總收益高達36.9倍以上，平均每年翻1番。”
但是，越和國際皮具城今后的經營情況才是關鍵，否則，這些理想的收益數(shù)據(jù)都是浮云。越和國際皮具城銷售主管表示：“越和一直是做一個旺一個，之前有成功案例在先，越和經營的商鋪市值有10億元左右�，F(xiàn)在越和更是自負盈虧，每年又保證有一定量的廣告投入，一定會做旺。”資料顯示，越和運營的項目有中六電腦城、越和仰忠精品批發(fā)商場、廣州越和（國際）眼鏡城等。
雖然眼下夸得天花亂墜，但是經歷幾番糾葛之后，越和國際皮具城的未來走向，仍是一個未知數(shù)。 |
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